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一個月漲30% 絕對想不到！這些小城市房租比北京漲得快多瞭！
文/顧天傑
房租上漲瞭，這事兒真不假。
三年前，北上廣深年輕人聚在一起，聊的是誰傢買瞭新房，哪裡的學區房開盤秒光，隔壁老劉上個月喜提特斯拉。那麼，今天討論的話題可能隻剩下一個，房東一個月漲一次租金。
曾經以為買不起房子可以一輩子不買，現在驚覺，快要租不起房瞭。
中國租金上漲最快的居然是這些城市！
我們已經覺得北京、上海租金上漲太快。你知道，中國城市租金上漲最快的到底是哪座城市嗎？
根據中房協的數據，今年7月，房租環比上漲最快的三座城市是：新疆吐魯番、海南臨高、湖北潛江比基尼線除毛費用。環比分別上漲33.33%，31.06%，30.96%。
平均租金同比上漲最快的是昌江，上漲46.21%；大理，上漲44.89%；延邊，上漲44.11%。
這些城市租房成交量少，稍微一上漲就不得瞭，有點風向標作用，但對全國的指導意義不大。
吐魯番的租金統計樣本是738套，臨高更少，隻有274套，潛江稍微多一點，有2149套。大理是旅遊勝地，平時在那兒曬太陽的人不少，統計樣本是1.2萬套。
這些中小城市租金上漲，說明通脹對租房客的壓力，絕不僅僅局限在大城市。
海南最嚴限購 沒擋住三條漏網之魚
那房價跟房租一塊兒使勁漲的城市是哪些呢？
先來看一組數據。
我們根據中國房價行情網的數據，選取2018年7月350多個城市的房價同比、環比漲幅和房租同比、環比漲幅榜，四個項目排名前30的城市，去掉數據缺失，篩選出重復次數最多的城市。
排名前五的分別是文昌（4次）、臨高（3次）、潛江（3次）、定安（3次）和神農架（2次）。前五名有三個屬於海南，一線、新一線和強二線城市，隻有單項上榜。
8月15日，國統局發佈7月70個大中城市商品住宅數據，其中，35個三線城市新建商品住宅銷售價格上漲1.5%，漲幅環比擴大0.8%。三亞環比漲幅高達3.7%，位居新房價格環比漲幅首位。
統計局的數據印證瞭房協的數據，兩根手指一齊指向海南，這個樓市幾乎被封印的省份。
海南好牛！
?
海南的文昌、臨高和定安，三座小城的共同點是，離海口不遠。
早在4月22日，海南全島限購商品住宅，五指山、保亭、瓊中、白沙4個生態核心區住房隻向本市、縣傢庭銷售。海口、三亞、瓊海，非本省戶籍居民傢庭買房，必須有一名成員在海南繳納60個月以上個稅或者社保。其他區域買房，至少一名成員在海南繳納累計24個月以上個稅或者社保。
海南不認社保、個稅斷繳後的補繳。
8月2日，海南推出史上最嚴土地政策，主要是五大限制：嚴格控制土地規劃的擅自調整；嚴格土地準入制度；嚴禁其他各類用途土地變為商品住宅用地；禁止商品住宅和其他產業項目捆綁搭配供應；土拍納入省級土地市場統一交易，否則不得辦理土地登記。
外地人購房被限死，本地人為何還要買房？炒作，炒作，還是炒作。
臨高的支柱產業是農業，工業以建築、造船和光伏發電為主。交通極為便利，縣城距離海口86公裡。臨高南站高鐵站距離縣城11公裡，乘坐最快班次到海口東隻要29分鐘，到海口美蘭機場最快56分鐘。臨高縣城，有高速公路和公共交通通往主要港口和經濟開發區。
臨高樓盤主要集中在三個區域。一是海岸線區域；二是老縣城的文瀾江岸；三是老縣城與海岸線之間。根據規劃，老縣城到海岸線是正在開發的瀾江新城區，新醫院、文化公園和一座大型中學，坐落於此。
來臨高、文昌和定安買房的投資客改善客，均價一萬多，就能入手看到海景的別墅，主要是休閑旅遊度假，去海口也方便。同級別的一二手房，在海口、三亞基本都已經到2.5萬元/平米。
文昌主打的是航空航天產業城市，旅遊和衛星發射相結合，十年前房價就是被這麼炒上來的。
2007年，航天城落地文昌的時候，房價已經被炒瞭一波。當年商品比基尼線除毛ptt房銷售面積首次突破10萬平米，文昌優越的氣候條件和便利的交通，吸引瞭一大批島外購房者。2018年8月，文昌富力月亮灣均價已上漲到1.6萬元/平米，合景月亮灣均價1.8萬元/平米。
被遺忘瞭100多天的海南，靠統計局再次登上頭條。還是熟悉的配方，還是同樣的味道。
供給不足是一線城市租房難的根源
在房價和房租漲幅上被三線城市搶瞭風頭，一線城市表示，沒關系，我們漲房租。
房天下數據顯示，截止2018年一季度，全國17個主要城市房租整體上漲，年均漲幅在8%到15%之間，一線城市中北京上漲25.9%，上海上漲19.5%。
一線城市房租上漲，並不是因為人口湧入。北京和上海都有人口紅線，常住人口在下跌：2017年末，北京城鎮常住人口同比減少3萬人，上海常住人口同比減少7.52萬人。
為什麼沒有人口支撐，房租卻野蠻生長？
首先是出租屋太少。根據鏈傢研究院報告，中國目前租賃住房累計4600萬套，應對1.6億租賃人口。
新增租賃住房也在同步減少：從2017年8月到2018年2月，鏈傢平臺租賃新增供給僅為2017年高峰的50%，租賃客房比由2017年末的1.9上升到2018年初的2.4。全國各地還在打擊群租房。以上海張江為例，僅用八個月時間就將1036套群租房減少到16套。
國際慣例租金占收入比大約在30%以內。上海易居研究院數據顯示，北京、深圳、三亞、上海四個城市的租金收入比已高於45%。
統計公報顯示，2018年第一季度，北京以人均月租金價格2514元領跑全國，但2017年北京市的人均可支配收入隻有57230元，房租占收入52.71%以上。
其次，中國樓市一直是個強買賣，弱租賃的市場。
租賃市場的房產稅、增值稅、企業所得稅，房產稅占租金的12%，增值稅抵扣後需繳納5%到6%，整體稅率接近18%。同時，政府也沒給租賃住房什麼實質性保障，很多環節無法可依。根據現行的《商品房租賃管理辦法》，租客處於弱勢地位。在一項關於北京市租房的調研中，77.4%的被訪市民擔心房東隨意提價或者提前收回房子。
有人說，長租公寓租約為什麼不能5年起步？別開玩笑瞭，一年後公寓運營商發現租金上漲太快，恨不得直接毀約逼你重簽，不簽字是吧？那就別住瞭。
租不起的北上廣 回不去的三四線
三四線城市沒有內在的上漲動力，有的隻是吃瓜群眾心裡對棚改上漲的預期。
棚改資金主要來自四個方面：
一是財政撥款，包括中央補助城鎮保障性安居工程專項資金，和地方住房保障支出；
二是政策性銀行貸款，即國開行和農發行的棚改專項貸款，央行補充抵押貸款PSL投放是此類專項貸款的重要來源，占比達80%；
三是商業貸款；
四是地方政府發債，比如發行棚改專項債。
2018年6月起，央行開始收緊PSL，國開行總行上收棚改項目審查權，從貨幣化安置改成實物安置為主。
三四線城市人口依舊在凈流出，常住人口增速長期低於0.5%左右的全國人口自然增長率。棚改隻是提前釋放瞭部分剛需和改善需求。2019年一季度之後，隨著三四線後續需求減弱，PSL逐步退出，房價上漲的動力將越來越小。
從長周期來看，三四線城市的空置率會進一步上升。根據國傢電網的統計數據，將一年一戶用電量不超過20度定義為空置房，2017年全國大中城市房屋空置率為11.9%，小城市房屋空置率為13.9%，農村房屋空置率為14.0%。房產稅和空置稅的陰影將一直盤旋在三四線樓市上空。
2007年，加拿大記者道格·桑德斯走訪二十多個國傢和地區，發現農村人口想進入城市時，會先在城市邊緣找一個落腳點，稱之為落腳城市。在這裡人們能以低廉的價格居住和生活，積累資本，把傢人接過來。
桑德斯認為，讓外鄉人落腳的最好辦法是投資落腳城市。可是，中國這些城鄉結合部，幾乎都被取締瞭。
中國給出的方法是修建更多的保障性住房。根據國傢統計局數據，2017年全國城鎮棚戶區住房改造開工609萬套，棚戶區改造基本建成604萬套，公租房基本建成82萬套。
殘酷的現實是，絕大多數外來打工者和這些保障房無緣。保障的門檻之一，要有當地戶籍，或者居住證。想在一線城市上戶口，難度比找工作大太多瞭。
以上海市為例，截止2017年底，2418萬常住人口中有972.68萬人沒有戶籍。2017年，進城農民工中購買保障性住房和租賃公租房的不足3%。在上海嘉定，隻有0.8%的農民工能夠租賃公租房或廉租房。
租金價格上漲，租賃人口是最先被出清的一批人，年輕人逃離北上廣，未必有傢鄉可以回。
在歐美成熟市場，通過法律壓制過高的房租。
德國實行房租指導價制度，相關機構對住房進行評估、制定租金水平表，如果房租過高，房客可以起訴要求降價。美國采用另一套方法，通過租房市場化、稅收優惠，鼓勵開發商配置低價公共住房，提高租房數量。
中國的現實是，有關部門一方面控制著住房市場和土地，嚴格的土地政策使房價猛漲，人們不得不選擇租房。另一方面，又沒有完善的租房系統，租房價格、住房權利都沒有保障。
租客被夾在中間無法動彈。台北比基尼線除毛推薦
文/顧天傑
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三年前，北上廣深年輕人聚在一起，聊的是誰傢買瞭新房，哪裡的學區房開盤秒光，隔壁老劉上個月喜提特斯拉。那麼，今天討論的話題可能隻剩下一個，房東一個月漲一次租金。
曾經以為買不起房子可以一輩子不買，現在驚覺，快要租不起房瞭。
中國租金上漲最快的居然是這些城市！
我們已經覺得北京、上海租金上漲太快。你知道，中國城市租金上漲最快的到底是哪座城市嗎？
根據中房協的數據，今年7月，房租環比上漲最快的三座城市是：新疆吐魯番、海南臨高、湖北潛江比基尼線除毛費用。環比分別上漲33.33%，31.06%，30.96%。
平均租金同比上漲最快的是昌江，上漲46.21%；大理，上漲44.89%；延邊，上漲44.11%。
這些城市租房成交量少，稍微一上漲就不得瞭，有點風向標作用，但對全國的指導意義不大。
吐魯番的租金統計樣本是738套，臨高更少，隻有274套，潛江稍微多一點，有2149套。大理是旅遊勝地，平時在那兒曬太陽的人不少，統計樣本是1.2萬套。
這些中小城市租金上漲，說明通脹對租房客的壓力，絕不僅僅局限在大城市。
海南最嚴限購 沒擋住三條漏網之魚
那房價跟房租一塊兒使勁漲的城市是哪些呢？
先來看一組數據。
我們根據中國房價行情網的數據，選取2018年7月350多個城市的房價同比、環比漲幅和房租同比、環比漲幅榜，四個項目排名前30的城市，去掉數據缺失，篩選出重復次數最多的城市。
排名前五的分別是文昌（4次）、臨高（3次）、潛江（3次）、定安（3次）和神農架（2次）。前五名有三個屬於海南，一線、新一線和強二線城市，隻有單項上榜。
8月15日，國統局發佈7月70個大中城市商品住宅數據，其中，35個三線城市新建商品住宅銷售價格上漲1.5%，漲幅環比擴大0.8%。三亞環比漲幅高達3.7%，位居新房價格環比漲幅首位。
統計局的數據印證瞭房協的數據，兩根手指一齊指向海南，這個樓市幾乎被封印的省份。
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海南的文昌、臨高和定安，三座小城的共同點是，離海口不遠。
早在4月22日，海南全島限購商品住宅，五指山、保亭、瓊中、白沙4個生態核心區住房隻向本市、縣傢庭銷售。海口、三亞、瓊海，非本省戶籍居民傢庭買房，必須有一名成員在海南繳納60個月以上個稅或者社保。其他區域買房，至少一名成員在海南繳納累計24個月以上個稅或者社保。
海南不認社保、個稅斷繳後的補繳。
8月2日，海南推出史上最嚴土地政策，主要是五大限制：嚴格控制土地規劃的擅自調整；嚴格土地準入制度；嚴禁其他各類用途土地變為商品住宅用地；禁止商品住宅和其他產業項目捆綁搭配供應；土拍納入省級土地市場統一交易，否則不得辦理土地登記。
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臨高的支柱產業是農業，工業以建築、造船和光伏發電為主。交通極為便利，縣城距離海口86公裡。臨高南站高鐵站距離縣城11公裡，乘坐最快班次到海口東隻要29分鐘，到海口美蘭機場最快56分鐘。臨高縣城，有高速公路和公共交通通往主要港口和經濟開發區。
臨高樓盤主要集中在三個區域。一是海岸線區域；二是老縣城的文瀾江岸；三是老縣城與海岸線之間。根據規劃，老縣城到海岸線是正在開發的瀾江新城區，新醫院、文化公園和一座大型中學，坐落於此。
來臨高、文昌和定安買房的投資客改善客，均價一萬多，就能入手看到海景的別墅，主要是休閑旅遊度假，去海口也方便。同級別的一二手房，在海口、三亞基本都已經到2.5萬元/平米。
文昌主打的是航空航天產業城市，旅遊和衛星發射相結合，十年前房價就是被這麼炒上來的。
2007年，航天城落地文昌的時候，房價已經被炒瞭一波。當年商品比基尼線除毛ptt房銷售面積首次突破10萬平米，文昌優越的氣候條件和便利的交通，吸引瞭一大批島外購房者。2018年8月，文昌富力月亮灣均價已上漲到1.6萬元/平米，合景月亮灣均價1.8萬元/平米。
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其次，中國樓市一直是個強買賣，弱租賃的市場。
租賃市場的房產稅、增值稅、企業所得稅，房產稅占租金的12%，增值稅抵扣後需繳納5%到6%，整體稅率接近18%。同時，政府也沒給租賃住房什麼實質性保障，很多環節無法可依。根據現行的《商品房租賃管理辦法》，租客處於弱勢地位。在一項關於北京市租房的調研中，77.4%的被訪市民擔心房東隨意提價或者提前收回房子。
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租不起的北上廣 回不去的三四線
三四線城市沒有內在的上漲動力，有的隻是吃瓜群眾心裡對棚改上漲的預期。
棚改資金主要來自四個方面：
一是財政撥款，包括中央補助城鎮保障性安居工程專項資金，和地方住房保障支出；
二是政策性銀行貸款，即國開行和農發行的棚改專項貸款，央行補充抵押貸款PSL投放是此類專項貸款的重要來源，占比達80%；
三是商業貸款；
四是地方政府發債，比如發行棚改專項債。
2018年6月起，央行開始收緊PSL，國開行總行上收棚改項目審查權，從貨幣化安置改成實物安置為主。
三四線城市人口依舊在凈流出，常住人口增速長期低於0.5%左右的全國人口自然增長率。棚改隻是提前釋放瞭部分剛需和改善需求。2019年一季度之後，隨著三四線後續需求減弱，PSL逐步退出，房價上漲的動力將越來越小。
從長周期來看，三四線城市的空置率會進一步上升。根據國傢電網的統計數據，將一年一戶用電量不超過20度定義為空置房，2017年全國大中城市房屋空置率為11.9%，小城市房屋空置率為13.9%，農村房屋空置率為14.0%。房產稅和空置稅的陰影將一直盤旋在三四線樓市上空。
2007年，加拿大記者道格·桑德斯走訪二十多個國傢和地區，發現農村人口想進入城市時，會先在城市邊緣找一個落腳點，稱之為落腳城市。在這裡人們能以低廉的價格居住和生活，積累資本，把傢人接過來。
桑德斯認為，讓外鄉人落腳的最好辦法是投資落腳城市。可是，中國這些城鄉結合部，幾乎都被取締瞭。
中國給出的方法是修建更多的保障性住房。根據國傢統計局數據，2017年全國城鎮棚戶區住房改造開工609萬套，棚戶區改造基本建成604萬套，公租房基本建成82萬套。
殘酷的現實是，絕大多數外來打工者和這些保障房無緣。保障的門檻之一，要有當地戶籍，或者居住證。想在一線城市上戶口，難度比找工作大太多瞭。
以上海市為例，截止2017年底，2418萬常住人口中有972.68萬人沒有戶籍。2017年，進城農民工中購買保障性住房和租賃公租房的不足3%。在上海嘉定，隻有0.8%的農民工能夠租賃公租房或廉租房。
租金價格上漲，租賃人口是最先被出清的一批人，年輕人逃離北上廣，未必有傢鄉可以回。
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德國實行房租指導價制度，相關機構對住房進行評估、制定租金水平表，如果房租過高，房客可以起訴要求降價。美國采用另一套方法，通過租房市場化、稅收優惠，鼓勵開發商配置低價公共住房，提高租房數量。
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